传统商业开发理念的式微

来源:八埭头BaDaiTou 徐建 2019-12-10 16:59

法国香榭丽舍大道,火树银花、雍容华贵,诠释着时尚与艺术兼具的顶级购物的浪漫魔力;美国纽约第五大道,弥足奢华、灯火璀璨,慕名而去的人们络绎不绝;意大利米兰城,舒适敞阔、人潮如织,演绎着顶级商业购物中心的魅力与活力……

摊开世界城市地图,散落在世界都市各式各样的 shopping mall,已然是无处不在。它们曾经颠覆了人们前所未有的购物想象,或是干净明亮、大气磅礴;或是质朴淡雅、精致华丽;或是琳琅满目令人怦然心动。繁华万千,是往日购物、休闲、聚会等日常生活不可或缺的美好场景。

美国最大的 shopping mall —— 美国商城

兴起——生机勃勃

20世纪50年代,战后美国东部大规模的住宅开发及汽车工业大繁荣和大城市郊区化居住模式,给郊区的 shopping mall 带来了机遇。

1956年,一个名叫维克多 · 格鲁恩的人在美国明尼阿波利斯郊外创办了一个叫 Southdale 的购物中心,萌芽了第一个具有现代意义的 shopping mall 模式——它有中央空调机采暖,一个舒适的共享区,两个相互经营不同类型百货的商店作为主力店。

那时,绝大多数美国人还处于来自欧洲百货商店带来的外向型的、单一的购物模式中,而Southdale 则是内向型的:所有的活动都集中在这座两层高的建筑里。建筑内除了有72个店铺之外,还拥有一个咖啡馆、鱼池、绿植及舒适惬意的休闲广场……

这个精心规划的商业环境,改变了美国郊区一片混乱的购物模式,引起了巨大的轰动。Southdale 给当时的人们带来了一种“新鲜”的消费体验:人们在解决百货食品、日用商品等购物需求的时候,还可同时享受其他娱乐、休闲等设施服务。

于是,这种以两个不同功能类型的百货商店为主力店,辅以其他餐饮、娱乐、休闲等功能的 shopping mall 商业开发模式,以较快的速度取代了市中心百货店的主导地位,在美国衰退的城市中心获得新生。

欧美传统 shopping mall

就拿洛杉矶来说,作为美国经济和文化领域的第二大中心城市,其城市一直是以机动车可达性作为出发点向外扩张。同时,平坦的地形以及广阔的土地资源让这个城市在上百年的发展历程中一直是以摊大饼的模式向外扩张。

因此,洛杉矶的 shopping mall 发展模式基本上是以郊区大尺度拿地,再进行大规模盒子式商业开发为主。建成后接通城市路网,让以家庭为单位的机动车便利可达。

而住在郊区独栋住宅的美国人,往往会为了集中式购物耗费半天到一天时间。他们在到达目的地——shopping mall 后,一般会进行购物、餐饮、娱乐等一系列时长在半天以上的消费活动。

事实上,在 shopping mall 诞生之前,美国郊区式生活本身都缺乏一定的生活娱乐配套设施,而这种模式化的购物中心,为居民打发时间提供了类似一种“全年龄日托中心”的服务。它以一种标准化的产品消费逻辑——以两大不同类型的百货和超市主力店的模式,满足美国城市郊区市民日常生活用品和食品购物需求之后,也迅速填补了其娱乐需求,人们的生活购物娱乐也从根本上发生了变化。

到60年代为止,在北美、欧洲和澳洲等国家,shopping mall 的概念已经得到广泛接受,随之风靡全球。

直到80、90年代, shopping mall 的发展在美国进入黄金年代。在1990年一项盖洛普民意测验(Gallup poll),美国人平均每一个月光顾 shopping mall 四次。

现在回头来看,美国 shopping mall 建在市中心和郊外高速公路旁的都有,但以郊外高速公路旁居多,其特点是:规模大、顾客选择度高。很多美国式 shopping mall 外观似大仓库或大工厂简朴无华,但内部设计装饰追求现代化、人性化、舒适性,兼具艺术和实用。

Shopping mall 的发展模式风靡世界,创造了许多辉煌。在其发展过程中,经历了不同的阶段,不同国家也呈现出不同的经营风格。

曼谷 Siam Discovery Mall

入境——风起云涌

90年代,进入国门的 shopping mall,如雨后春笋般拔地而起。国内市场的多样化,像是拥有丰富养料的土壤,让这个商业模式经历了百花齐放、纵横捭阖的一段岁月,也演绎出许多不同的种类。

或是将零星出售的商业街、住宅或公寓等糅合在一起的模式,以房产牵头迅速销售回笼资金为主,并标准化、流水线般统一在多个城市复制建造,在市场上营造一派繁荣景象同时,却又因为缺乏特色、千篇一律而逐渐后续无力;

或是类似苏宁、京东等将各类电器专营店作为主力店的模式连锁开发,主力销售传统家电,虽然可以吸引一些固定需求目标客户群,但终究因内容形式单一而逐步跌落市场的舞台;

或是以不同城市的住宅区或区域为依托,服务于周边居民,以不同层级的超市或专卖店作为锚店的模式,这类规模不一、品质不一辐射半径小的 shopping mall,虽然逐年逐日层出不穷,服务社区便民生活,但大多因规划杂乱、重复建设等因素制约而无法进一步晋升发展;

或是在一些城市边缘郊区开发销售,以商住楼为支撑的模式,多为鱼龙混杂难以擎动和满足人们日益增长美好生活的深层需求,于购物多元化的市场营地上零星点点,难成气候。

时间风驰电掣,日新月异,各种模式的 shopping mall 的发展虽然屡见不鲜,但随着热火退却,弊端百出,大都昙花一现。而这之中,有一种模式在时代潮流中脱颖而出,逐渐勾勒出日益辉煌的模样——它将零售、餐饮、娱乐、文化等多种功能完美糅合在一起,相互协调、相互平衡、相互激发,携力迸发出源源不断的经济核动力。在风雨跌宕的砥砺中,更是顺应趋势,沉淀出与时俱进的动态递升骨架,川流不息、人潮翻涌,不断激活一个区域乃至城市的璀璨和繁华。

购物中心

衰退——巨星陨落

看似如火如荼、遍地开花的 shopping mall,扑面而来的是野蛮生长下的千城一店、同质化严重等问题。如很多 shopping mall 内部的业态分布、品牌和空间布置大同小异,致使顾客购物疲劳,热情锐减;或是严重违背区域内3-5公里原则,多个同类型的 shopping mall 聚集一团,直接扼杀了消费者多样化的需求空间……正当这些迫在眉睫的困境亟待解决之时,时移势迁,历史契机发展的车轮又以碾压之势滚滚而来。

进入新世纪,互联网浩浩荡荡席卷而来,掀起一场蔓延至生活各个方面、波澜壮阔的革命,shopping mall 的高歌戛然而止。

大众创业,万众创新,尤其在中国,电商以摧枯拉朽之势崛起,颠覆一切可以颠覆的商业旧格局。

庞大的人口红利支撑之下,井喷式发展的物流业异军突起,降低成本之时也助力电商欣欣向荣。空气中无处不在的弥漫着硝烟战火,便捷、价廉、选择多等购物特点,让网购迅速成为人们日常购物休闲的首选。也因此,互联网电商作为后起之秀,彻底冲破了传统实体店的壁垒限制,彻底改变了人们长期以往的生活方式。

相较线下实体店的高额租金,网店成本低,不受空间限制,互联网经济对实体门店的冲击潮迅速到达顶峰,也最终导致了传统的 shopping mall 商业模式日渐式微、摇摇欲坠,面临一蹶不振的颓靡之态。

互联网与传统商业

变革——时代契机

然而电商虽然来势汹汹,但发展也迅速达到顶峰,进入瓶颈。

时代大浪,浩浩汤汤。每一次潮水涌来,都是发展轨迹的一次改写。经济的迅速发展,消费者日益增长的美好生活需求也越发迫切。

吹尽黄沙始到金。那些在商业浪潮跌宕起伏中,在电商猛烈冲击下却顺应潮流变化的高端商业综合体,就像一颗真正的黄金,依然璀璨辉煌、光华夺目。

于是,拨开云雾见光明,人们开始意识到,线下实体店并不会因为有了电商就消亡,而只可能顺应变化去调整商业模式,革故鼎新。线下实体店带来的体验和购物享受是无可替代、无法媲美的。商业的开发和发展,归根结底是满足消费者不断发展的需求和享受。

经济的翻天,人们的生活水平和消费品质不断提高,未来购物休闲必然逐渐向高端、品质转变。人们购物行为日趋理性,消费的新常态转化为注重消费过程带来快乐体验的精神享受逐渐大于物质享受。

一言以蔽之,已有草蛇灰线勾勒出未来商业模式应有的模样。而她最大的成功之处,在于其完美掌握了线上线下结合发展的优势,缔造出一个够承载一座城市文化底蕴与历史痕迹,且同时能满足人们美好生活的文化、娱乐及消费的完美空间和场所。

放眼未来,当人们走进这一个全新的 shopping mall ,舒服惬意、明亮广阔的氛围将瞬间治愈人们一切躁动焦虑的心,抹平快节奏都市生活带来的一切烦恼。也许是购物,也许是与三两好友的相约,也许是一杯咖啡的休闲时光……日子缓缓,散发着勃勃生机的现代建筑和底蕴深厚的历史建筑相知相融,烘托着一个春意盎然的盛景。多样化的艺术、文化滋润着往来各地的人们,方寸之间尽是国际顶级都市生活的包容和大气、精致与繁华、舒适与璀璨。

伦敦 One New Change

纵观寰宇,对一座城市而言,每一次商业的革故鼎新,并不仅是鳞次栉比的高层建筑,而是经济与文化发展的必然结果,是城市每一次蜕变和蒸蒸日上的有力见证。而对于今时今日处在风云巨变潮头的上海而言,一个全新的、大型的城市 shopping mall 的出现,是助力其从容屹立于不败之地的熊熊薪火。

她的诞生,必将在未来几十年甚至上百年引领、革新着上海乃至世界的生活方式和品质,让人们置身其中,满足于每一天的乐不思蜀、流连忘返。

她的崛起,裹挟着时代之势,扶摇直上,磅礴腾起。以撼动世界之能和至臻华光呼应海内八方,擎动一个城市乃至一个区域的经济、文化与未来。

她的繁华,注定掀起世界仰望,执掌全球购物、娱乐和休闲的梦想,镌刻出一幕幕空前恢弘的、国际化的、永不落幕的辉煌画卷。

将至已至,我们翘首期盼,拭目以待!

文章来源:八埭头BaDaiTou

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项目名称城市商业面积类型开业时间
1.7万平米
城市综合体
2018-01
7万平米
城市综合体
2020-06
5万平米
购物中心
2020-04
7.1万平米
城市综合体
2020-06
13.5万平米
城市综合体
2020-03
12万平米
购物中心
2019-11
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
女装
50 - 100平米
1 - 2年
西南区
泰国菜
100 - 120平米
5 - 6年
华东区
女装
70 - 150平米
1 - 3年
华东区
儿童游乐
200-5000
2-5年
全国
儿童游乐
100-200
3-5年
上海
百货
10000-50000
10-20年
全国
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