招商局商业亚博体育代理怎么申请reits的底层物业逻辑

来源:商业亚博体育代理怎么申请与电商 飙马 2019-12-04 14:43

招商局9月向港交所申请发行公募reits,底层物业包括4处写字楼及1个购物中心,总面积26.2万平米,均位于深圳前海蛇口自贸区。

 

新时代广场
写字楼
1997年竣工
楼面面积87337平米
可出租面积67600平米
 

数码大厦
写字楼综合体
2009年竣工
楼面面积40435平米
可出租面积40441平米

 

科技大厦
写字楼综合体
2002年竣工
楼面面积41579 平米
可出租面积41522平米

 

科技大厦二期
写字楼综合体
2010年竣工
楼面面积42531 平米
可出租面积43094 平米

 

花园城
购物中心
2006年竣工
楼面面积50497平米
可出租面积57332 平米


五处物业估值65.17亿,单价介于20000-30000之间,在过去三年估值增长了54%

注:楼面面积不含停车位。

2019年上半年租金收入1.6亿,平均出租率81%,按可出租面积口径平均租金100-150。

 

我们知道,基础物业的估值直接影响到资本市场对reits的定价,接下来我们测算一下招商局reits物业估值隐含的资本化率(细节交流探讨请加明哥微信:3279678885)

隐含资本化率=noi/资产估值

 

1、noi测算

 

物业组合noi测算

说明:(1)营业收入中租金收入占比约85%,其次是物业管理费占比10%;
(2)营业费用率22.6%;
(3)资产包noi为:

19,070-4,310=14,760万

 

2、隐含资本化率推算

 

物业组合估值65.17亿,对应2019年上半年noi值14760万元,隐含资本化率为:

14760万*2/65.17亿=4.53%


具体到资产包中每个物业有,

 

写字楼约4%,购物中心约6%,这就是招商局reits底层物业的隐含资本化率。最终会是溢价还是折价发行,值得继续关注。

 

 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
1.7万平米
城市综合体
2018-01
7万平米
城市综合体
2020-06
5万平米
购物中心
2020-04
7.1万平米
城市综合体
2020-06
13.5万平米
城市综合体
2020-03
12万平米
购物中心
2019-11
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
女装
50 - 100平米
1 - 2年
西南区
泰国菜
100 - 120平米
5 - 6年
华东区
女装
70 - 150平米
1 - 3年
华东区
儿童游乐
200-5000
2-5年
全国
儿童游乐
100-200
3-5年
上海
百货
10000-50000
10-20年
全国
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