商业亚博体育代理怎么申请改造测算:回收年限法

来源:商业亚博体育代理怎么申请与电商 飙马 2019-12-04 14:44

改造提升是商业亚博体育代理怎么申请的核心竞争力。

 

以亚洲规模最大的商业亚博体育代理怎么申请REITs领展为例,平均每年改造投入6-8亿港元。2018财年领展进行了11个改造项目,总投入10亿港元,投资回报率13.8%-35.6%不等。

 

类似的,在开业十几年后,恒隆投入约15亿港元对上海的两个商业项目进行大型翻新:

恒隆主席陈启宗:上海的恒隆广场翻新后租金连续两年大幅增长,而近期竣工的上海港汇恒隆广场第一期资产优化计划,其租金也有相若增幅。

 

如何测算一个改造项目是否可行?实践中常见的方法包括回收年限法和资本化法,亚博体育代理怎么申请思维的老板偏好回收年限法,资管思维则不仅考虑当期租金收益还考虑未来的资产增值。


下面通过一个案例来说明回收年限法,为叙述方便做了部分简化,交流探讨请加明哥微信:3279678885
 

1、项目经营现状

 

某商业项目位于某区域商圈,原有的精品超市在B1层,经营面积约4000平米。

 

 

2、改造计划

 

开业3年后,距离项目百米处新开一沃尔玛大卖场,受竞争影响该精品超市经营不佳。商场计划对精品超市原有区域改建,重新规划后分割为11间商铺。

 

重新规划后虽然经营面积有所减少,但租金收入不减反增,租金提升额为:

513.1-288=225.1万元

 

3、回收年限测算

 

(1)按1000元/平米改造标准,改造成本为:

4000*1000=400万

(2)提前和精品超市解约需支付6个月标准租金:

4000*60*6=144万

(3)改造周期4个月,期间租金损失为:

4000*60*4=96万

(4)改造总成本为:

400+144+96=640万

(5)改造费用投资回收期为:

640/(225.1*(1-17.6%))=3.5年

 

这个看上去机会很不错的改造能否获批?不好说,取决于老板是房亚博体育代理怎么申请思维还是资管思维:

某职业经理人:如果我提出的改造费用不能在当年租金收回老板是不会批的。

 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
14.8万平米
购物中心
2008-05
2.6万平米
城市综合体
2021
5.29万平米
城市综合体
2020-06
5.5万平米
购物中心
2020-05
1.7万平米
城市综合体
2018-01
7万平米
城市综合体
2020-06
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
女装
50 - 100平米
1 - 2年
西南区
泰国菜
100 - 120平米
5 - 6年
华东区
女装
70 - 150平米
1 - 3年
华东区
儿童游乐
200-5000
2-5年
全国
儿童游乐
100-200
3-5年
上海
百货
10000-50000
10-20年
全国
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